Non au bétonnage de Morgat !
Pourquoi nous sommes opposés au projet d’immeuble du promoteur Lamotte
sur le terrain Le Ster.

 1 – Parce que c’est une « barre de béton » de 5 niveaux qui va défigurer l’entrée de Morgat : 57 mètres de long sur 16 mètres de haut en bord de mer. A 185 mètres de la plage, ce serait une bâtisse qui ruinerait le charme de Morgat, station balnéaire à taille humaine préservée depuis plus d’un siècle.

2- Parce qu’à l’heure du réchauffement climatique, c’est un « non-sens » écologique : une construction suivant des normes anciennes, sur un terrain pollué, en éliminant un espace vert potentiel.

3- Parce que c’est une première étape qui conduira demain à faire du front de mer de Morgat un petit « la Baule ». Inévitablement d’autres projets similaires suivront, initiés par des promoteurs prêts à tout pour s’enrichir, y compris défigurer une ville pittoresque.

4- Parce que ce n’est pas du tout un projet de logement destiné à la population locale, mais bien une opération immobilière à but lucratif, avec une vente sur plan visant des investisseurs.

 5 – Parce que l’urgence, c’est maintenant. Ni la population de la presqu’île, ni la presse n’ont été correctement informés de ce projet par la Mairie de Crozon, et les travaux risquent de commencer bientôt.

Dossier

Le Conseil Municipal a voté la vente du terrain Le Ster (du nom du garage qu’il y avait sur ce terrain) au groupe Lamotte au conseil municipal du 23 septembre 2021.

1) URBANISME / FONCIER

1-1) Vente d’un terrain communal, boulevard de la France Libre Rapporteur : François-Xavier Deflou

Le groupe Lamotte qui est un acteur immobilier du Grand Ouest a fait part de son intérêt d’acquérir de la commune de Crozon un terrain faisant partie de son domaine privé dont elle est propriétaire à proximité de la résidence Kauffmann et Broad cadastré section HZ sous les numéros 407, 408 et 409 d’une contenance de 2 530 m2.

M. le Maire précise que le groupe Lamotte est déjà très actif sur Crozon au travers de la résidence séniors de 99 appartements qui est en cours de construction, rue Graveran.

 Le projet des acquéreurs est de construire une résidence de 30 logements (15 T2,  13 T3 et 2 T4) pour une surface habitable de 1 666 m2. 48 places seront dédiées au stationnement dont 14 garages fermés.

M. le Maire précise que cet avant-projet a été présenté en commission urbanisme le 9 septembre dernier et considère qu’il s’agit là pour la commune d’une réelle opportunité pour étoffer la capacité d’accueil de la commune en proposant ces 30 logements supplémentaires.

Le prix proposé par le groupe immobilier est de 350 000 € pour l’ensemble, offre qui se situe au-delà de l’estimation du service des domaines (290 000 €).

Le conseil municipal, après en avoir délibéré, Par 20 voix pour et 9 contre (Gaëlle Vigouroux, Pascal Durand, Gaëlle Dorée, Christian Jacquot, Chantal Sévellec, Noël Blanchard, Antonella Gironi, Jean-Luc Guénnégues et Françoise Ségalen), approuve la vente de ces parcelles au groupe Lamotte aux prix et conditions fixés ci-dessus, – autorise M. le Maire à signer tous actes et tous documents et accomplir toutes formalités nécessaires à la mise en œuvre de la présente décision.

Extrait du compte rendu du conseil municipal du 23 Septembre 2021

Le sujet a été discuté dans les questions-réponses du Conseil Municipal du 17 février 2022.

Il est possible que le permis de construire respecte la réglementation, le PLUi et les diverses lois, c’est-à-dire la forme.

Cependant, c’est sur le fond que cet immeuble est l’objet de nombreuses critiques :

• des logements qui seront des résidences secondaires ou des locations, alors que la commune a besoin de logements pour les résidents et les saisonniers
• la taille du bâtiment : 57m (longueur) x 10,6m (largeur) x 16 (hauteur), même si la partie ouest est moins haute (4 niveaux à l’ouest contre 5 niveaux à l’est), prolongé par un parking couvert de 15 m de long.
• la hauteur de 15,1 m au droit d’un trottoir étroit. De plus, le plan montre que la largeur de trottoir va être réduite.
• le style
  • coté positif : quatre carreaux « glaz » de chaque coté des fenêtres -il n’y a qu’une maison avec des carreaux en céramique à Morgat- ; des décrochés et balcons sur la façade sud
  • côté négatif : le toit en zinc, une façade sud de 13 fenêtres de long, une façade nord plate, un immeuble en oblique par rapport à la route
  • L’argument que le quartier compte déjà plusieurs grands bâtiments collectifs (la piscine municipale, le Grand Hôtel de la Mer, Pierre & Vacances, les Terrasses de la baie) n’est pas acceptable dans le quartier des magnifiques villas créées par Chabal père et fils au début du siècle dernier.
• la suppression d’une réserve foncière communale
• le manque d’espaces verts du projet et la destruction d’une petite haie vive qui abrite des hérissons (espèce protégée au même titre que l’ours brun ou le loup)

• l’historique des constructions du cabinet d’architecture Trace montre des bâtiments sans charme ou style spécifique

Pour ce projet, l’architecte indique : « Par respect pour cet ensemble cohérent qui fait le charme de la station balnéaire, nous lui empruntons ses codes architecturaux, afin d’opérer une harmonieuse insertion dans le site » 

Eléments techniques

• le terrain est « potentiellement pollué« . La base georisques.gouv.fr montre deux risques sur la parcelle. La base BASIAS du BRGM les référence BRE2901206 (Leroy Maxime, alimentation, station service) et BRE2902408 (Le Ster J.B/Le Ster André, garage Renault, station service, carrosserie et peinture). Il est intéressant de consulter la fiche d’acquisition d’un terrain potentiellement pollué de l’Etablissement Public Foncier (EPF) Bretagne, sur ce sujet.
• la base de l’immeuble ne serait que 3 mètres au dessus de niveau de la plus haute marée haute, à ce jour
• le terrain serait décaissé de 4 mètres sur la partie ouest, créant des problèmes d’écoulement des eaux de pluie et des risques de glissement du terrain amont, qui ne seraint pas atténués (le plan montre un mur de 30 cm d’épaisseur alors qu’il faudrait au moins 1,3 m). La base du toit des parkings serait au niveau des terrains amont
• le corps de bâtiment à l’est serait construit à cheval sur deux couches géologiques : à l’ouest, schiste (schistes et quartzites de Plougastel) et à l’est une couche colluvions littorales (alluvions, argiles et sables et colluvions des vallées argiles à blocs). Ce corps serait en porte-à-faux, et nécessiterait une technique de construction particulière.
• la construction devrait nécessiter environ 800 m3 de béton et 50 tonnes de ferraille pour armer le béton, ce qui signifie environ 1000 t CO2eq s’il agit de béton français (ce qui est très rare) ou plus vraisemblablement 1 600 tC02eq pour un béton importé. Rappelons que les émissions moyennes par français sont de 10 tCO2eq par an. Il n’y aucune mention d’utilisation de matériaux moins émetteurs de gaz à effet de serre dans le projet. Pourtant, aujourd’hui il est possible de réduire très fortement ce chiffre en utilisant des bétons adaptés ou encore mieux en réalisant une construction en bois pour stocker du CO2.
• le bâtiment serait construit à l’ancienne norme RT2012 qui émet 42% de CO2 en plus pour le chauffage, par rapport à la nouvelle norme RT2020 (pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022). Avec un bâtiment collectif projeté (1880 m2) et une durée de vie probable de 85 ans, il s’agit d’une surconsommation inutile d’au moins 9 millions de kWh ou 192 tCO2eq, même en utilisant l’électricité française peu carbonée.

Aspect économique

Le terrain serait acquis pour 350 000 euros plus 7%. Les planchers représentent 1883 m2. Avec un cout de construction de 2500 euros/m2 (borne haute, selon les experts consultés), c’est un coût total de production de 5,1 millions d’euros.

Les appartements feraient 1684m2 plus 125 m2 de balcons. Le prix médian du m2 à Morgat est de 5100 euros, donc c’est un minimum de 5600 euros/m2 pour un logement neuf, soit 9,4 millions d’euros de revenus. En estimant les coûts de commercialisation à 10% du prix de vente, il reste encore un profit de 3,4 millions d’euros pour le promoteur.

Le retour sur investissement est impressionnant, surtout si la construction n’est lancée que lorsque la moitié des logements ont déjà été vendus sur plan, car le risque financier devient marginal.

Actions

Deux actions ont été lancées :

• une action de sensibilisation à la taille du projet qui ruinerait le caractère unique et authentique de Morgat, avec une pétition « Sauvons la station balnéaire familiale de Morgat. Non au béton à Morgat.«  sur le site change.org qui a recueilli plus de 20 000 signatures.
• une action en justice au Tribunal Administratif de Rennes pour contester la validité du permis (Les détails de cette action sont réservés aux adhérents de l’association. Vous pouvez adhérer : c’est immédiat et gratuit.)

Presse

Les détails de la revue de presse sont disponibles pour les adhérents de l’association. Vous pouvez adhérer : c’est immédiat et gratuit.